29 декабря 2021 года Конституционный Суд РФ обязал законодателя урегулировать отношения по содержанию имущества общего пользования в коттеджных поселках

В декабре 2015 года Татьяна Малкова приобрела два земельных участка в коттеджном поселке Солнечный берег Челябинской области. Поселок был образован на землях, ранее принадлежащих гражданину Б., и разделенных на отдельные участки для продажи под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). При этом в собственности первого владельца осталась часть территории с проездами и иными местами общего пользования.

Решением общего собрания собственников (ОСС) в 2014 году в поселке была выбрана управляющая компания (УК), которая занималась организацией контрольно-пропускного режима при въезде, освещением территории, вывозом отходов и содержанием контейнерных площадок, уборкой дорог и пр. Поскольку Т.Малкова стала собственницей в Солнечном береге позже и участия в выборе УК не принимала, оплачивать её услуги она отказалась.  

Рассматривая иск УК, суды пришли к выводу, что собственники участков в коттеджных поселках, как и собственники помещений в многоквартирных домах, обязаны нести расходы по содержанию имущества общего пользования. С заявительницы была взыскана задолженность. Однако Т. Малкова обратилась в КС РФ, полагая, что на нее неправомерно возложено бремя содержания имущества, принадлежащего иному лицу, а также обязанность по оплате услуг, оказываемых в интересах этого лица.

 

Действующее законодательство не определяет правовой статус коттеджных поселков и правовой режим имущества общего пользования в них. Это имущество, как правило, принадлежит определенному лицу. Факт приобретения права собственности на земельный участок, расположенный в коттеджном поселке, не влечет за собой возникновение у собственника доли в имуществе общего пользования, как это происходит в многоквартирных домах. Однако это имущество используется в интересах всех собственников. Они стремятся к максимально комфортным условиям проживания, а значит, нуждаются в поддержании его в надлежащем состоянии, поэтому возложение на них обязанности по несению соответствующих расходов не может рассматриваться как не согласующееся с Конституцией.

Распределение расходов на содержание имущества общего пользования должно происходить с соблюдением баланса интересов собственника этого имущества, понесшего траты на его создание (как правило, застройщика поселка), и собственников отдельных участков и домов. Это предполагает совместное участие в принятии решений об управлении и содержании указанного имущества. В большинстве случаев решения об управлении и содержании имущества общего пользования принимает ОСС, которое проводится на начальных стадиях застройки, когда большая часть участков еще не продана, и потому не исключена вероятность злоупотреблений.

Между тем, если собственнику земельного участка не была предоставлена возможность участвовать в принятии решений об управлении и содержании имущества общего пользования, и этим полностью занимается УК, с которой у данного собственника не заключен договор, то справедливость баланса интересов ставится под сомнение. В подобных ситуациях суды, применяя оспариваемые нормы по аналогии, не оценивают ни виды и объем услуг УК, ни размер взыскиваемой за них платы с точки зрения их необходимости и адекватности рыночной стоимости, что не согласуется с Конституцией РФ.

Законодателю надлежит внести в кратчайшие сроки изменения в действующее правовое регулирование и определить статус коттеджных поселков, состав и режим имущества общего пользования в них, а также урегулировать отношения по его управлению и содержанию. Дело заявительницы подлежит пересмотру.